Den spanske kjøpesummen er ikke totalkostnaden. Mellom overdragelsesskatter, profesjonelle gebyrer og grunnbok-kostnader betaler en kjøper typisk 8,5–13 % på toppen av avtalt pris avhengig av om du kjøper bruktbolig eller nybygg, og av den spesifikke autonome regionen.
Denne guiden bryter ned hvert linjeelement med gjeldende 2026 Andalucía-satser, pluss de løpende årlige skattene som gjelder når du eier eiendommen.
Kort svar — totale avslutningskostnader
| Kjøpstype | Totale avslutningskostnader (% av pris) |
|---|---|
| Bruktbolig i Andalucía | 8,5–10 % |
| Nybygg (første overdragelse) i Andalucía | 11,5–13 % |
Dette er på toppen av avtalt kjøpesum. For en €1 000 000 bruktbolig, budsjetter rundt €85 000–€100 000 i tilleggskostnader ved avslutning.
De to veiene — bruktbolig vs nybygg
Skattebehandlingen avhenger helt av om du kjøper en bruktbolig (enhver eiendom som har vært overdratt før) eller en nybygg (første overdragelse, solgt av utbygger).
Bruktbolig — betale ITP
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) er overdragelsesskatten. Det er en regional kompetanse, så satser varierer over Spania.
Andalucías 2026-satser:
| Eiendomsverdi | ITP-sats |
|---|---|
| Standard (enhver bruktboligverdi) | 7 % flat |
| Profesjonell videreselger (spesifikke betingelser, ≤ €500 000) | 2 % |
Kritisk 2026-endring: Andalucías "profesjonelle sats" på 2 % pleide å være tilgjengelig på eiendommer av enhver verdi hvis kjøperen var en registrert eiendomsprofesjonell og videresolgte innen 5 år. Fra 1. januar 2026 (Andalucías budsjettlov 8/2025) er satsen begrenset til eiendommer ≤ €500 000 OG videresalg-vinduet kuttet til 2 år. For praktiske formål i Marbellas luksusmarked er 2 %-satsen i praksis død. De fleste guidene skrevet før 2026 siterer fortsatt de gamle vilkårene — ignorer dem.
For praktisk talt alle Marbella bruktbolig-kjøp betaler du 7 % ITP.
Nybygg — betale IVA + AJD
Nybygg (første overdragelse fra utbygger) tiltrekker seg IVA (spansk MVA) i stedet for ITP, pluss AJD (dokumentavgift) på det offentlige skjøtet.
Andalucías 2026-satser på nybygg:
| Skatt | Sats |
|---|---|
| IVA (nasjonal) | 10 % av pris |
| AJD (Andalucía) | 1,2 % av pris |
| Totalt | 11,2 % |
Merk: luksus-bolig-nybygg (typisk alt over €200K i Marbella) får standard 10 % IVA. Den reduserte 4 %-satsen gjelder kun subsidiert bolig — irrelevant her.
Profesjonelle gebyrer
Uavhengig av hvilken skatt som gjelder, vil du også betale:
| Gebyr | Typisk område |
|---|---|
| Advokat (abogado) | 1,0–1,2 % av kjøpesum + IVA |
| Notarius | €600–€1 800 (regulert skala, avhenger av verdi) |
| Grunnbok | €400–€1 000 (regulert skala) |
| Gestoría / administrasjon (valgfritt) | €200–€600 |
| Eiendomsvurdering (hvis finansiering) | ~€400 |
Viktig — under boliglån-loven fra 2019 betaler banken notarius, grunnbok, AJD og gestoría-kostnader på selve boliglån-skjøtet. Din eneste boliglån-side-kostnad er verdivurderingen. Notarius- og grunnbok-tallene i tabellen over er kun for eiendomskjøps-skjøtet.
Regneeksempel — €1 000 000 bruktbolig i Marbella
| Linjepost | Beløp |
|---|---|
| Kjøpesum | €1 000 000 |
| ITP (7 %) | €70 000 |
| Notarius (kjøpsskjøte) | ~€1 500 |
| Grunnbok | ~€700 |
| Advokat (1 % + 21 % IVA) | ~€12 100 |
| Gestoría | ~€400 |
| Totale avslutningskostnader | ~€84 700 (8,5 %) |
| Total kjøpskostnad | €1 084 700 |
Legg til ~€400 for verdivurdering hvis du finansierer. Den 3 % Modelo 211-tilbakeholdelsen (ikke-resident-selger-tilbakeholdelse) er ikke en ekstra kjøperkostnad — den holdes tilbake fra selgerens midler hos notarius og betales til spansk skattemyndighet på deres vegne.
Regneeksempel — €2 000 000 nybygg i Marbella
| Linjepost | Beløp |
|---|---|
| Kjøpesum | €2 000 000 |
| IVA (10 %) | €200 000 |
| AJD (1,2 %) | €24 000 |
| Notarius | ~€2 200 |
| Grunnbok | ~€1 000 |
| Advokat (1 % + 21 % IVA) | ~€24 200 |
| Gestoría | ~€500 |
| Totale avslutningskostnader | ~€251 900 (12,6 %) |
| Total kjøpskostnad | €2 251 900 |
Nybygg er omtrent 3 prosentpoeng dyrere enn bruktbolig ved avslutning, på grunn av høyere skattebelastning.
Løpende årlige skatter
Når du eier eiendommen, har du tre potensielle årlige forpliktelser.
IBI — årlig kommunal eiendomsskatt
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) er det spanske ekvivalentet til kommunal eiendomsskatt. Marbella kommune anvender omtrent 0,65 % av cadastral-verdien årlig.
Cadastral-verdien settes av skattekontoret og er typisk 30–60 % av markedsverdi. En €1 000 000 markedseiendom kan ha en cadastral-verdi på €400 000–€600 000.
Praktisk estimat: For en €1M-eiendom i Marbella, forvent IBI på omtrent €2 500–€4 000/år. Avtalegiro fra din spanske konto.
IRNR — ikke-resident inntektsskatt
Hvis du ikke bor i Spania (du er ikke-resident for skatteformål), skylder du IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) hvert år, uavhengig av om du leier ut eiendommen.
To tilfeller:
Tilfelle 1 — du leier ikke ut eiendommen (kun personlig bruk): Det spanske skattekontoret antar en fiktiv leieinntekt (kalt "imputert leie") og beskatter den.
- Imputert leie-grunnlag: 1,1 % av cadastral-verdi (hvis cadastral revidert innen 10 år) ELLER 2 % (hvis ikke revidert)
- Skattesats: 19 % (EU/EØS-residenter) eller 24 % (ikke-EU-residenter)
- Praktisk estimat: €300–€1 200/år for en €1M-eiendom
Tilfelle 2 — du leier ut eiendommen: Du skylder IRNR på faktisk netto leieinntekt (EU/EØS) eller brutto inntekt (ikke-EU).
| Kjøpertype | IRNR-sats | Fradragsberettigede utgifter |
|---|---|---|
| EU/EØS-resident (inkl. norsk) | 19 % | Ja — full fradragsrett |
| Ikke-EU-resident (USA, Storbritannia, etc.) | 24 % | Nei — beskattes på brutto |
Norske og sveitsiske kjøpere: Som EØS-residenter får dere 19 %-satsen på netto inntekt med full utgiftsfradragsrett. Britiske kjøpere (post-Brexit, ikke lenger EU) behandles nå som ikke-EU og betaler 24 % på brutto. Dette er en vesentlig ulempe for britiske kjøpere og en relativ fordel for nordiske.
Patrimonio (formuesskatt) — vanligvis null i Andalucía
Spania har en nasjonal formuesskatt (Patrimonio) på netto-eiendeler over €700 000 per person. Imidlertid anvender Andalucía en 100 % regional bonificación — som betyr at Patrimonio i Andalucía er i praksis null for residenter.
For ikke-resident-eiere er du underlagt Patrimonio på dine spanske eiendeler kun, med samme bonificación. Så praktisk talt ingen årlig formuesskatt.
Unntak — den nasjonale solidaritetsskatten: Over €3 000 000 i netto spanske eiendeler gjelder den nasjonale "Impuesto de Solidaridad de Grandes Fortunas", som overstyrer regionale bonificaciones. Satser starter på 1,7 % på den delen over €3M.
For de fleste HNW Marbella-kjøpere under €3M i spansk eiendom er Patrimonio en ikke-sak.
Når du selger — Plusvalía og gevinstskatt
To skatter gjelder ved salg:
Plusvalía Municipal
Skatt på økningen i tomteverdi, betalt til kommunen. Reformert i 2022 — selgere kan nå velge den laveste av to beregningsmetoder:
- Objektiv metode (cadastral-basert, ofte høyere)
- Reell gevinst-metode (faktisk prisøkning, ofte lavere)
For ikke-resident-selgere skifter Plusvalía-ansvaret ofte til kjøperen som standard — din advokat bør forhandle dette inn i kontrakten før signering.
Gevinstskatt (CGT) — nasjonal
- EU/EØS-selger: 19 % på netto gevinst
- Ikke-EU-selger: 24 % på netto gevinst
Kjøperens advokat holder tilbake 3 % (Modelo 211) hos notarius for å dekke ikke-resident-selgerens CGT-ansvar. Hvis den faktiske CGT som skyldes er mindre enn 3 %, krever selgeren tilbake differansen.
Kostnader som ikke alltid nevnes
Noen få kostnader folk ofte glemmer:
| Kostnad | Omtrentlig |
|---|---|
| Sameiet (gebyrer for boligområde) | €100–€800/måned avhengig av tjenester |
| Strøm-/vann-oppsett (ikke-leietaker) | €200–€500 |
| Bygningsforsikring | €400–€1 500/år |
| Basseng/hage-vedlikehold (hvis privat) | €1 500–€8 000/år |
| Eiendomsforvaltning (hvis utleid) | 10–15 % av brutto leie |
Budsjetter disse i tillegg til skatt. For en €1M Marbella-villa, forvent €10 000–€20 000/år i totale løpende kostnader inkludert IBI, IRNR, sameiet, forsikring, og grunnleggende vedlikehold.
Vanlige feil å unngå
- Å budsjettere kun for kjøpesummen. Legg alltid til 10 % for avslutningskostnader (bruktbolig) eller 13 % for nybygg.
- Å sitere 2024 ITP-satser. Andalucía har 7 %-flat-satsen. Noen andre regioner er lavere (Madrid 6 %, Kanariøyene 6,5 %); noen høyere (Catalonia 10–11 %). Verifiser per region.
- Å glemme IRNR selv når du ikke leier ut. Selv en tom feriebolig utløser imputert-leie IRNR. Betal det årlig via Modelo 210 — din gestoría håndterer dette.
- Å anta at Patrimonio gjelder i Andalucía. Med 100 % bonificación er den eneste relevante formues-relaterte skatten den nasjonale solidaritetsskatten over €3M spansk-eiendeler netto.
- Å hoppe over Plusvalía-forhandlingen. I ikke-resident-selger-transaksjoner skifter standardregler ofte dette til deg. Din advokat må fange dette i Arras.
- Å kjøpe uten å modellere all-in årlig kostnad. Avslutningskostnader er engangs. IBI + IRNR + sameiet + vedlikehold er evig.
Neste steg
Hvis du modellerer et spesifikt kjøp:
- Få cadastral-verdien fra selgerens IBI-kvittering — dette driver både IBI og imputert-leie IRNR
- Be advokaten din om et skriftlig avslutningskostnad-estimat før du signerer Arras
- Bekreft om eiendommen er en bruktbolig eller en første-overdragelse nybygg — skattebehandlingen er helt forskjellig
- Hvis du er ikke-EU-kjøper (USA, Storbritannia, etc.), regn inn 24 % IRNR vs 19 % ulempen
Ta kontakt for en skriftlig kostnadsmodell på en spesifikk eiendom du vurderer.
Sist oppdatert: 2026-05-19. Kilder verifisert til den datoen. Spanske skattesatser endres — verifiser gjeldende satser med advokaten din før fullføring. Andalucía-spesifikke satser gjelder kun i Andalucía; satser varierer i andre regioner.